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    【tiffany報導】(2017-08-24) - 點閱人次:111
    新聞分析-轉戰商用市場 建商保本新顯學---工商時報106.08.24
    【文╱蔡惠芳】
    很多建商大老在看這一波房市景氣盤整的時候,私下坦言「看不太懂」,但是「房市不景氣,建商就得比氣長!」這句話,卻人人認同。建築業老大哥太子建設的最新掌門人-統一企業集團董事長羅智先在進入太子董事會之後,就指示過經營團隊,誰的氣比較長,就要以穩健的財務結構,掌握長期穩定的現金流。

    所以最近一些居高思危的大型建商,紛紛未雨綢繆,布局商用不動產。潤泰創新董事長簡滄圳所布的局,本業、業外和集團轉投資都有,除中國大潤發、南人壽和生技等轉投資之外,潤泰創新轉投資CITYLINK連鎖商場,已開始擁有長期穩定的收益,目前松山車站、南港車站的CITYLINK所貢獻的收益,占獲利大約只3成;未來6∼7年希望每年貢獻收益能持續攀升,把商用不動產所貢獻的獲利,衝高到5成。

    減碼住宅、加碼商用不動產,優勢確實不少,已躍為建築業保本之道的新顯學。首先,近5年辦公室、廠辦的新供給明顯稀少、空置率低,辦公和廠辦相對比住宅好賣。第二,競爭門檻高,開發毛利率比住宅高。第三,如果帶租約再全棟出售,在現金為王的通膨時代,將躍居王道。第四,如果採只租不售,租金報酬率加上不動產增值,將享有雙重收益,進可攻退可守。第五,經營商場,可適度活化、利用閒置的店面資產,也可擴大服務社區住戶。第六,商辦租金投資報酬率遠高於住宅,加上租期較長、租金穩定度佳,相對較受法人青睞,市場投資價值較高。

    其實歷經台灣五波的房地產景氣的循環之後,很多存活下來的建商都體認到,現金流管理,才是勝出關鍵;也有愈來愈多的大型建商警覺到,負債比最好不要超過3成,現金占總資產比率最好在5∼15%左右,這才是最健康的財務結構。因此「只租不售」商用不動產,或轉戰辦公和廠辦,比較靠攏永續經營之路。








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