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    【tiffany報導】(2017-06-01) - 點閱人次:153
    海外置產眉角多 做足功課不吃虧---自由時報106.05.27
    文/記者馮牧群

    海外置產遭遇消費糾紛,可尋求消保官、調解委員會等協助管道。(亞太國際地產提供)


    台灣投資人近年把房產布局延伸至海外,建案如雨後春筍般興起,主因是房市多頭行情已告尾聲,不少人獲利了結後往海外找投資標的,加上稅負加重,例如房屋稅調整、遺贈稅調高、房地合一稅等,都不利房產投資。不過,仲介業者的行銷賣點固然誘人,投資仍應做足功課再出手,才不會「上車容易、下車難」。

    觀察近期海外房產業者的廣告賣點,諸如「新台幣兌英鎊匯價持續升值,購買高總價英國房產,節省可觀的投資成本」、泰國某建案強調「5年還本,每年保證6%回酬」、紐西蘭某建案自備款僅10%,鼓勵民眾將國內房產增貸賺利差,甚至有台商赴柬埔寨推案,與國內行庫完成鉅額聯貸,想讓買方放心出手。

    糾紛層出不窮 內政部訂出銷售規範
    儘管如此,去年起海外置產陸續爆出糾紛,有消費者遇到建商跑路,仲介置之不理,建案慘變爛尾樓;亦有業者承諾的報酬率跳票,卻因不是在台合法立案公司,消費者求償無門;還有建案完工前建商強逼消費者加價,否則無法交屋,就連國人熟悉的日本,都有商仲提醒,東京不動產超乎經濟成長的泡沫表現,是值得注意的警訊。

    層出不窮的狀況引起主管機關重視,內政部去年12月已訂頒海外不動產銷售規範,將業者原本就須遵守的「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」及「公平交易法」等規範明確化,並提醒民眾海外置產交易風險相對較高,投資前應做好風險評估,才能了解自己是否能承擔風險,做好危機防制。

    內政部表示,常見風險像是貨幣匯率,由於外國貨幣可能有較大幅度波動,可能造成投資收益縮水;此外國外不動產權利制度與台灣不同,應了解是否都能由私人取得土地及房屋所有權,或限制外國人不得取得不動產所有權等;部分開發中國家的政治局勢較不穩定,偶有政變或暴動,也要注意是否有排華或歧視作為。

    投資前風險評估 慎選合法業者
    至於交易風險,海外預售屋若沒有履約保證制度,建議找較具規模的國內不動產經紀業或國外開發商,避免發生倒閉或額外追加費用,如購買成屋,保障不動產權利的登記或公證相關制度就很重要。從進場投資、持有、出租到出售退場,所需成本可能有印花稅、契稅、登記或公證費、律師費、仲介費、土地或房屋稅、租金收入所得稅、物管公司代租代管費、交易所得稅等,不能只看眼前名目報酬率,要評估實質報酬率。如需海外貸款,還要確定當地銀行提供外國人貸款的成數、利率限制,再來評估自備款。

    產品流通性是另一問題,若當地人根本無力購買,未來變現性就降低,出脫轉手的難度提高;國外建商或國內不動產經紀業提供保障出租年限者,應留意租金收益是否在期滿後繼續維持、找到後續租客,最好先了解當地不動產買賣或租金市場行情。

    內政部說明,海外不動產銷售規範包括行銷廣告、重要交易資訊調查與解說、收取保留看屋權利費用與定金處理方式、簽訂買賣契約、收取服務報酬、支付價金資訊揭露、交易糾紛處理等面向;主要重點有經紀業應提供有權代理銷售的證明,以中文製作不動產說明書,提供契約書及相關文件中譯本;民眾繳納保留看屋費用,未赴國外看屋或未完成簽約者,應全數退還;經紀業應協調國外賣方,收到買方支付各期價款時開立收款證明。

    若遇消費糾紛 政府提供申訴管道
    消費者如透過國內仲介業者海外置產發生交易糾紛,可檢附資料送至經紀業所在地縣市政府處理,可向消費者服務中心、消保官申訴,或向消費者調解委員會申請調解。若涉及跨國糾紛,可到行政院消費者保護會網站申訴,或至外交部領事局網站,查詢各國消費者保護機構的申訴管道,自行檢具資料或透過仲介業協助,提出跨國申訴。

    台灣搜房網創辦人楊建傑表示,台灣的租賃住宅事務管理人制度尚在萌芽階段,但英美早已行之有年,透過委託當地合法、專業、有信譽的物業公司,即可為房東代行招租、管理、修繕等瑣事。國人挑選海外物業公司前,可要求業者提供經手過的租賃記錄、租賃合約範本,主動審視未來雙方的權利義務,是投資海外房產最重要的起手式。

    中華民國不動產國際代銷協會創會理事長秦啟松表示,全台從事海外不動產經紀業者超過400家,許多不肖業者私吞建商提供的折扣,用「先買斷、加價賣、賺差價」的方式,表面上不收服務費,其實賺差價,等於變相加價;或要求投資人將部分價款匯入個人戶頭或業者戶頭,消費者遇此狀況要保存當初所有資料,並弄清楚簽約對象、詳列爭議處,建議還是選擇在當地具備合法銷售執照、合法聘雇當地員工、有能力提供一條龍服務的業者,才能保障權益。





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