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第6期報導-台北329檔期(3)元氣大傷

要說掀起這一波工業住宅個案的「引爆者」，當屬去年於板橋地區推出，由馥華建設投資興建的「馥華生活家」，以及承陽建設投資興建的「榮耀之星」兩案了，這兩案都是以低價策略席捲房地產市場，銷售成績近乎「全壘打」，在這樣的激勵之下，年初進場的中和「元氣大鎮」，更是趁勝追擊，推案至今銷售達七成。

而根據市場統計資料顯示，原本預計要在今年下半陸續登場的工業住宅案，總案量預計將達到三百億左右，但是受到此次「元氣大鎮─元氣大傷」的影響，部份建商後續的推案動作已經出現延後或暫緩的現象。

工業住宅原來是政府德政下的產品

究竟工業住宅產品是怎麼來的？早年政府為了加速工業化，鼓勵產業大量購買工業用地，隨者經濟快速發展，高科技產業取代傳統產業，再加上人力成本不斷提高，為提升產業競爭力，經營者在利潤的考量下不得不加速產業外移，空置的廠房比比皆是。

而政府為了有效解決閒置工業區的問題，於前(03)年三月完成都市計劃法修正，放寬工業區之使用限制，採用「總量管制」的精神，即准許工業用地中有百分之五十比例可轉作「非工業使用」，意即「乙種工業區」可以申設公共服務設施、公用事業設施、一般商業設施及運動休閒設施等，另外，政府更在賦稅上放寬規定，只要民眾證明係自住，房屋稅、地價稅及土地增值稅，可享有一般住宅相同的稅率，實務上法規的放寬，再加上賦稅上「默許」的推波助瀾下，使得許多手上持有工業區土地的建商，彷彿頓時取得了「尚方寶劍」一般，爭先恐後地大量推案，一時間市場上到處都是「工業住宅」！ 　　而這些「血源」相同的個案，有幾個共同特色，首先，是基地規模都很大，動輒八百上千戶的規劃，猶如造鎮案的操作，而也因為基地面積大，各項大社區型的公共設施規劃可謂應有盡有，可以滿足各類型族群的購屋需求。 　　此外，由於這些工業土地的取得成本，相對一般住宅土地較低，連帶也使得房價較市場一般個案的平均行情有更大的競爭力，平均低二至三成的售價，也是帶動這一波工業住宅熱銷的另一個重要原因，而受到這些優勢的帶動，根據統計，單就03年法令鬆綁迄今，近兩年的時間內，北台灣地區就已推出高達兩百廿三億的超大案量，影響確實不可謂不大。 　　進一步分析這一波工業住宅個案推案的走勢變化，可以發現，由於工業住宅並非首次在市場上出現的產品，一開始，許多建商都還抱持觀望的態度，直到看到一個個案子陸續出現捷報，才開始前仆後繼的搶推。

評估購買工業住宅的重要觀念 　　嚴格說來，如果依工業用地「總量管制」的精神而言，目前這些市場的工業住宅，依規定以「一般事務所」的登記原則來看，基本上並無所謂「違法」的問題，只能說是「於法無不合」，但是如果消費者還是對於這樣的產品有所擔心，以下僅提供幾個評估的面向：

三、 使用問題： 由於這些個案在申請建造時，係以工業廠房作標準申請，格局及動線無法完全符合居住的需求，往往都要經過二次施工才能符合居住需求，民眾於取得使用執照後再進行二次施工成為住宅，就法令的認定上即屬「違法使用」，若經檢舉，就有拆除之虞，還被面臨罰鍰的處罰 四、 環境問題： 由於工業住宅原本即是屬於工業區，生活機能自然無法如一般住宅社區一般，再加上鄰近的工廠較多，生活環境自然也不如一般純住宅社區 五、 大社區問題： 由於這些工業住宅個案大多屬於大社區型開發，戶數一多，影響房價的變數就更多，保值的條件相對也較差