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第4期報導-台北329檔期總體平均不及格

房地產市場在歷經了十餘年的不景氣之後，「突然」從03年的第三季開始出現強勁的上揚力道，不論是價格、推案量，甚至是整體市場的氣氛，都呈現了一片欣欣向榮的局面，這樣的榮景，或許來自於政府優惠利率政策推動，或許來自於各區域市場機制長期盤整之後的支撐，但是對於許多被長期低迷的市場「凍怕了」的業者而言，在這些強強滾的表相之下，不禁要問，這一波市場到底是真的假的？後續的市場真的那麼看好嗎？ 　　在這樣的心態影響之下，從去年第三季開始，這一波三二九檔期就一直被業界寄予厚望，認為是檢驗市場基本面的實質指標，有些市場專家，甚至把過去兩、三年的房市表現當成「模擬考」，而把今年的三二九檔期，視為是這幾年房地產市場的「大學聯考」！ 　　於是乎，今年的三二九檔期可謂是精銳盡出，無論是頂著鑽石級門牌的超優質豪宅案，或是八百、一千戶的大型造鎮案，乃至於捷運站聯合開發小套房，以及一些在市中心區精華地段所推出的中小規模個案，可謂「大有大的氣勢、小有小的精緻」，看得出來，大家都使盡了渾身解數，希望在這一個三二九檔博得一個滿堂彩。 　　但是，經過了一個多月之後，這場「大學聯考」，也到了放榜的時候，究竟這次考的如何呢？從實際市場的反映上，又透露出了哪些訊息？值得進一步探究。

如果像再早個三、五年，由於整體市場表現的要死不活，一些競爭力稍差的案子，掂掂份量之後，基於效益的考量，可能還不太敢跟著大夥兒一起湊熱鬧，問題是，這會兒大家都看好，大家也都怕在這次的大拜拜中缺席，於是乎，從上億豪宅到工業住宅，從絕世珍藏到俗擱大碗，全都出來了，硬是把三二九檔期撐出一個超大的供給量。 　 由於原本的「新春紅盤」被迫到三二九才開盤，使得那些信誓旦旦地要在三二九檔期大張旗鼓公開的個案，又跑到哪裡去了呢？其實只要稍稍了解房地產市場的操作，大概都知道，這種無聊透頂的把戲，每年都要依慣例玩上幾次，每到年初，幾大媒體上總會出現幾次「房地產年度推案幾千幾百億」的頭條新聞，先把股市吵上個十天半個月，等到了真正三二九檔期時，才發現，這些「幾千幾百億」的案量，不是土地還沒談好，要不就是規劃還沒完成。總之是消息面主導，基本面再說！ 　　而觀察三二九檔期這一個月以來的市場表現，從先前的低溫特報、到三二六大遊行、張錫銘、扁宋會，以及連胡會、宋胡會，乃至於只有廿幾%投票率的任務型國大選舉，全都成為了各大代銷公司回報建設公司來人銳減、表現不佳的「理由」，總之，看屋的人潮就像「雪人見到太陽」一樣地不見了，根據市場了解，在三二九檔期這一個多月以來，各大工地的總來人量，相較於檔期前，大約減少了一半！到底看屋人潮到哪裡去了？不知道，總之就是「不見了」！ 　　如果來人量少，成交比例高，倒還不打緊，但是根據市場觀察，這一波檔期的另一個現象，就是消費者下決定的速度，明顯較以往慢了許多，代銷業者指出，許多客戶除了比較同區域內鄰近的個案條件之外，還會比較其他區域的案子，例如內湖的別墅會跟天母的大樓比，中山區的套房會跟文山區的三房比，這種沒有邏輯的比較法，確實讓代銷業者抓破頭！分析原因，還是因為市場案子太多了，反正不是換屋就是投資，總之是你急他不急，這也成為了影響今年三二九表現欠佳的另一個理由！

美女牌光環褪色,市場缺乏指標話題

另外，業界認為這一波三二九檔期表現不佳的另一個原因，就是市場缺乏「指標案」！猶記得去年的三二九檔期，在三一九槍擊事件與總統大選之後社會紛亂的氣氛之間，在基隆路、松隆路口所推出的「V1」的中型個案，就靠著林志玲不停在馬路上「換姿勢」的大型POP，就以勢如破竹的力道，把案子在短短不到兩個月內賣光了，不僅把林志玲吵成了「超級名模」，也吵出了去年三二九檔期的一片熱潮，其後整個市場的力道，便如這位大美女的行情一樣，一路水漲船高，擋都擋不住！ 　　而受到美女牌的激勵，今年三二九檔期也不缺美女牌，像在板橋新站特區的「F1」，找來了大美女陳孝萱來代言，而在大直大彎段重劃區所推出的「JOJO」，也找了林志玲的姐妹淘蔡淑臻，但是似乎結果卻不如林志玲對「V1」的強勁力道，分析結果，一方面是因為「美女代言」這種操作方式，畢竟只是房地產行銷的「附屬品」，產品特色仍是決定房地產行銷的關鍵因素，在整體氣氛不佳的情形下，不論這些大美女在馬路上的POP換多少姿勢，還是沒有辦法保證熱賣！ 　　除了美女牌之外，這一檔三二九也缺乏了一些具有主題性的話題，包括捷運小套房的增值性、低利率時代的高投報率，乃至於頂級地段與奢華配備等等，這些話題在這幾年的市場上已經翻來覆去地炒了好幾遍了，攤開這一波三二九檔期的個案，幾乎找不到什麼新的話題，當然，沒有指標性的話題，自然也就凸顯不出指標案，而缺了指標案，也就少了帶頭市場向前衝的力道。

豪宅行銷莫測高深,帶動市場力道有限 　　如果說一般性的個案缺乏話題性，那麼，上億的豪宅案，總有些話題可帶動吧？其實也不然！例如位於仁愛圓環的上億豪宅案「潤泰敦仁」，雖然在仁愛圓環旁的超頂級地段，又有著各項市場從未見過的規劃手法與豪華設備，但是由於這類豪宅畢竟屬於極稀有的產品，金字塔頂端的大老闆們，每個又都神秘的不得了，在強調低調而不願曝光的情形下，銷售的狀況更是弄得整個市場全都看不懂，而說穿了，這些動輒就一、兩億的交易，在「高來高去」的情形下，賣的好不好其實都跟市場沒多大的關係，就算在短期內全部賣光，這種捷報也無法直接帶動整體市場的氣氛！ 　　雖然「潤」案的銷售成績表現的還不錯，但是這一波三二九檔期的其他豪宅案，表現卻是明顯不佳，以信義計畫區而言，除了「慕夏四季」以其優質的規劃與地段條件表現尚稱理想之外，據了解，其他的幾個預售個案到目前還是停留在「個位數」的階段，分析原因，一般則是認為在地段條件與產品的規劃，甚至交通條件上，都有一些與傳統區內豪宅差異，導致銷售表現遲遲無法突破。

價位是三二九檔的重點觀察指標

不過嚴格說來，市場上倒還是有幾個銷售表現尚稱亮麗的案子，從其銷售表現不錯的原因，更凸顯了一些區域市場與價位走勢的意義，舉例而言，這一檔在台北縣新板橋車站推出的「權世界」，就是一個非常值得關注的案子，該案不僅是在有「北縣信義計畫區」之稱的「新板車站特定區」規劃完成之後所推出的第一個案子，該案平均卅八萬的超高單價，更是創下了台北縣房地產市場有史以來最高的紀錄，最重要的是，由於該案的銷售成績十分亮麗，也使得該區的平均行情一路水漲船高，據了解，一些新的推案計畫均已鎖定「權」案的價格為指標，甚至有傳出平均四十萬的的新行情，預期將對於整個北縣的房地產市場造成極大的影響！ 　　至於另一個價位上漲走勢最明顯的區域，則是以台北市的內湖區為代表，這一波三二九檔期中，一般預售案的平均單價已經從去年平均卅二到卅五萬，一路漲到平均四十萬的水準，其中又以由富邦建設所推出的「大衛營」與昇陽建設推出的「昇陽之道」為代表，這也是內湖地區房地產市場有史以來最高單價的表現！最重要的是，由於這幾個案子的銷售表現都不錯，表示市場行情已經站穩，連帶也使得中古屋換手市場的交投也隨之熱絡，後續表現值得關注。 　　另一個值得關注的區域，則是拜北二高信義支線即將通車利多之賜的文山區，這個一直以其特有的區域環境質感為訴求的區域，雖然表現一直不差，但是受到大環境不景氣的影響，在推案量上相較於其他市中心區，並沒有多麼特殊的供給量，但是這一檔的文山區卻呈現了價、量齊揚的現象，預期在信義支線正式完工通車之後，房價還有繼續上揚的可能性。