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    黃哲雄

    購屋議價完全攻略(進階)
    消費者購屋聯盟講座台中場 現場實況

    ■ 如何解讀房地產廣告的玄機?

    1. 廣告文宣
    (1)交通建設、公共設施、公共建設
    銷售現場的地圖都會標示交通動線、公共建設與基地的相對位置,業務常會告訴購屋者,建案的地點位於交通樞紐,生活機能便利,距離學校、政府機關、音樂廳等公共建設只需要短短幾分鐘,十分方便。地圖上看起來往往真的很接近,但文宣裡的交通耗時大多扣除紅燈等待與通勤塞車的狀況,以時間模糊空間的距離,因此建議還是要到現場實地走訪,才能瞭解實際通勤所需時間跟上下班時段的路況,並且觀察建案是否緊鄰無嫌惡設施,例如高壓電塔、垃圾回收場、殯儀館、加油站或是屠宰場等。

    (2)公園綠地
    看到標榜「近綠地」的建案,不能只關注在圖面的大片綠地上,而是要看建案與綠地之間有沒有任何空地,因為空地未來可能會蓋房子,就會擋住景觀;除了從廣告圖面,也可以由使用分區都市計畫圖來瞭解此案到底是不是位於「第一排」。若不是正面臨綠地(例如位於綠地的角落),可能就只有側面的戶別可以看得到景觀,這都是需要去考察瞭解的。而且即使真正居於公園綠地第一排,也要考慮未來是否會受蟲鳴鳥叫的噪音之害,或是否有蚊蟲問題等。

    (3)付款方式
    台中縣市現在大多的案子可能都會強調「租不如買」。例如有些案子註明「兩房月付三千」,最近又因為政府政策與央行利率的調低,改為「月付兩千」,所以文宣就會標榜「跟沈重的貸款說bye bye,超低月付讓你輕鬆入住時尚輕豪宅」。而「時尚輕豪宅」指的就是過去稱為「套房」的產品。也有建商因應近來景氣不佳,而提出前幾年免息的優惠,但提醒您不要看到月付便宜就衝動下訂,還是是要長遠視寬限期之後的本息總額來決定買這個房子是否符合需求與預算。

    (4)優美文案
    台中的透天大多是社區式的,但到了台南,同型的產品都是低價位,豪宅多半是獨門獨院。以我個人操作過的豪宅案件為例,其文案為:「豪宅,由我定義」,馬上獲得熱烈的詢問。會這樣寫,是因為這是當時第一個獨門獨院還有游泳池的建案,這種巴里島風格的豪宅算是開了先例,這樣的文案也為建案下了最好的註解。許多建案都是因為一句擲地有聲、深入人心的文案,而引起好奇,或是廣被認同。因此一句好的文案,可以讓洽詢人數遽增,甚至讓建案熱銷。不過也要提醒您,還是要保持冷靜,仔細查明現狀,不要迷失在華麗辭藻當中。不過,好的文案也許因廣為流傳,永植人心,未來要移轉物件時,也因讓人印象深刻,形象良好,而更容易順利售出。

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    2.建築配置圖
    (1) 機能、空間感、坪數計算、私有面積
    在建築配置圖裡,常常會幫公共設施取一些優美的名字,看這樣的圖面時,不要被正中間這些炫目的名詞給吸引,應該要看建築四周有什麼。而看室內家配圖的時候,要從格局的最外圍看起,才能發現其中的玄機。因為房子的坪數是從最外圍開始計算,兩道外露樑中間的空間雖無法使用,但坪數還是列入計算。也要注意室內的柱子所在位置,兩根柱子間通常會由一根樑連接,但通常不會繪製在室內配置圖裡,若是樑的跨距較大,室內空間就不會有樑。而虛線部分代表的就是「二次施工」,也就是所謂的「外推」,屬於「私有面積」,通常只要不受檢舉,是不會被拆除的。
    (2) 面積類別
    建築面積:即建造執照的面積,通常為營造公司與建築師申請建照使用,也稱為「允建建築面積」。
    銷售面積:包括室內面積、附屬建物(1/10陽台,或15%機械房)、小公(當層公共面積除以戶數)、大公(公共設施與10%機械房),一般而言,超過1,500平方公尺的就會有獎勵開放空間,有頂蓋的部分才會列入公共空間計算,無頂蓋的稱為空地比,不含括在內,千萬不要混淆。而標準則由「滴水線」(也是所謂的投影面積)以內作為判斷。
    使用面積:包括外推與露台
    私有面積:室內面積,二次施工的增建部分亦屬此類。
    共同使用部分:公共設施,即一般稱的大小公。也提醒各位,民國83年前尚未開放游泳池的增設,一般都是登記「消防蓄水池」。

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    ■ 消弭買賣資訊不對等!銷售案場10大必問

    1.基地座落:尤其是銷售中心不在基地附近的案子,一定要親自去瞭解基地座落位置附近的環境,才能下決定。
    2. 使用分區:可以申請都市計畫圖,瞭解使用分區,以免買到非住宅用地,未來轉手不易。
    3. 地理環境:要分三個時段去現場勘查,即清晨、中午與晚上,才能全面瞭解當地住戶水準與環境品質。
    4. 投資興建:要清楚建設公司、營造公司、建照字號各是什麼。通常稱為「○○機構」的一定要特別注意,因為一個機構下也許有很多子公司,所以要瞭解此案到底是由哪個單位主要負責投資興建的。真正影響施工品質的是「營造公司」,建設公司只負責設計、法規、規劃方面。建照字號則可以瞭解這個案子到底蓋多久,若這個號碼與近來新案相距甚遠,大概就可以猜測這個案子在興建過程也許出了什麼問題,才會延宕已久,此時也要特別小心。
    5. 廣告訴求:面對廣告訴求,一定要冷靜思考自己的需求是否與之吻合,不要因一時衝動而改變原來的規劃與預算。
    6. 付款方式、貸款額度:如同上述,在簽約前一定要詢問瞭解清楚,並且白紙黑字記載。
    7. 工程期限:早期建設公司都會玩數字遊戲,由於法規有混凝土施工需知,規定幾立方公尺所需的工作日,若再扣掉下雨天、週休與國定例假日,有時會發現工期並不如想像的那麼快速。現在出現一些較為優質的營造公司會以日曆天計算,也較能保障消費者權益。
    8. 坪數計算方式:務必請現場銷售人員作完整的說明與解釋,包括私有面積、公共設施與共同使用部份分配的實際坪數為何,切勿以一句簡單的「公設比」一言以蔽之。通常坪數計算的交易糾紛特別多,就是因為買房子的時候沒有瞭解私有面積、附屬建物、大公到底有幾坪,所以交屋時常會出現很大的落差感。
    9. 建照圖、竣工圖、二次施工圖:建照圖是建築師在設計之後要申請建造執照用的,完工時會有竣工圖,可與建照圖相互對照,瞭解建商是否有所變更,若是建商不願意提供,可以到市政府申請閱覽。
    10. 公司承諾:通常銷售人員口頭上允諾的優惠,務必請他白紙黑字記錄在合約書上,以免交屋時負責人員已調離職務,口說無憑不但會引發交易糾紛,也會讓消費者的權益蒙受損害。



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