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    鍾尹堂
    現任 台灣省建築同業公會監事、台中市建築同業公會常務監事兼任市場資訊委員會主任委員、雋業建設總經理。
    經歷 前新業建設總經理,為台中房地產市場資訊權威,台中代銷業巨擘。
    專長 台中房地產市場資訊、趨勢分析、土地開發、房地產行銷管理。

    今年可以買房子嗎?
    今年可以買房子嗎?

    ■ 近年全球房地產持續飆漲之主要原因
    1. 利率長期維持在歷史低點:2003年美國聯準會(Fed)之利率調降至1%之有史以來最低點,各國陸續跟進調降,導致多年來全球房價普遍呈現易漲難跌之情況。

    2. 一般投資者在股市崩盤後,將資金轉向報酬率較高的房地產市場。過去股市起落半年後才會影響到房地產,但是最近逐漸有越來越接近的現象,甚至在信心上已經趨近同步。

    3. 國際油價不斷飆漲,產油國家普遍呈現資金過剩情況,亦有不少國家將多餘資金轉投資在房地產市場。


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    ■ 台灣房價是否有泡沫危機?
    合理房價之主要評估原則為:
    1. 房價所得比:3至6倍。也就是花幾年不吃不喝才能買到房子的數值。目前全國平均房價所得比是7.5倍,高於合理範圍,其中台北市是10.4倍,台北縣是7.8倍,桃竹縣是6倍,台中市是6.7倍,高雄市是5.6倍,所以高雄的房子是蠻合理的。

    2. 房貸本息占家庭收入:1/3以內。目前全台灣平均房貸所得比是43.6%,已經超過1/3,所以大家負擔較高的房貸。

    3. 年租金:房價=1:20(一般正常之年投資報酬率為5%)

    4. 投資性需求:20%以下,才不會有套牢的危機。在我非正式的統計下,台中市去年投資房地產的比例接近30%,不過很多人對於投資或自住並非區分得很清楚,在時機好時當投資客賺錢,時機不好時則求自住就好,所以投資比例數據會比實際來得高。

    5. 房價漲幅:短期漲幅不超過30%。台中的金磚四區目前漲幅接近30%,但是有的產品漲了兩、三倍,有的持平沒漲,所以各區漲幅並不一樣。

    6. 空屋率之警戒區:10%至15%。實際上台中的空屋率接近合理範圍,但是為何每年都被報導是全台空屋率最高?因為被統計為空屋的建物很多時候是拿來作為倉庫使用,或者買了新屋卻沒賣舊屋,這只能稱之為使用率低的房屋,而不能視為空屋,因為沒有拿出來販售,並不會影響市場,所以拿空屋率來討論台中的房地產是非常不公平的。
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    結論:房價無泡沫破滅之危機,卻有超額供給之隱憂。
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    ■ 如何選擇房地產投資標的?
    1. 地段:這是房地產大師川普(Donald John Trump)所說的:「投資房子,就是地段、地段、地段」但是只注意這樣是不行的,我個人認為買房子一定要注意五點:「地點、地點、地點、時點、時點」,這兩個時點分別是「進場」與「出場」的時點。
      地段的選擇,視投資或自住的目的而不同,投資要注重地段的潛力,自住則如「事少錢多離家近」的名言般,選擇距離家裡近的地段為主,例如面臨馬路當然好,但還是得注意交通帶來的影響。建商在申請建照前,必須先送去台中市政府都委會做環境影響評估,因為要避免優質地段被建築破壞,損及地段的優勢,所以好的地段未必就有好的建築物,大家仍須以個人需求為主要考量。

    2. 氣勢:什麼是氣勢?就是房子看起來非常的壯觀,或是讓自住者感覺擁有它是這輩子最驕傲的事情!怎樣才能展現氣勢?「高」才能展現氣勢!所以觀察七期的建案,後推的案子一定會比隔壁的舊案還來得高,不管是運用樓層或屋頂讓整棟建築物再高一點,都是為了打造「輸人不輸陣」的氣勢。不只外部的氣勢,內部如門廳要夠高、中庭的水池或花園要夠氣派等,從外觀、公設到各戶的大門都要講究氣勢。氣勢如果贏了,買這間房子就絕對不會有問題!

    3. 血統:雖然房地產很重視品牌,但是要建立品牌與消滅品牌都是輕而易舉的事,光是尋找品牌並無法永續判斷房子的好壞。要尋找認真考量打造的建築物,要靠「血統」的判斷。什麼樣的建築人,做什麼樣的建築事業,學建築的人在進行建築行銷時,絕對不會違反建築的執著與理念,蓋出來的房子彷彿流著建築人身上的血液,這就是所謂的「血統」。
      不過建築事業是需要整合的,如何在建築事業分分合合中找出優良的血統,要看經營者專精、執著的重點在哪裡。從經營的理念去觀察推出的產品,畢竟買預售屋就是買經營者的信心,而我們今天所失去的就是信心,從血統上將可以找回這些信心。

    4. 創意:其實建築業要產生創意是不容易的,因為生活的空間已有相當程度的主觀印象,要做突破性的創意是很難的。目前產品上的創意,大多在建材上,比如廚房門窗通風的創意、廚具深度擺設的創意等,從大到公共設施,中到平面格局,小到建材的改善,都是建築產品上漸漸出現的創意。而創意就是投資標的的判斷之一。

    5. 包裝:經過包裝的產品,是大家共同存有的信念,以及未來維持的優勢。例如透過廣告而比較好賣出的房子,同時集合了較高層次的住戶,便具有整合效果,當未來想轉手賣出時,因為包裝的知名度,消費者的認知就是優良的產品,在行銷上就有很大的優勢!




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