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今年可以買房子嗎? 今年可以買房子嗎?

■ 近年全球房地產持續飆漲之主要原因 1. 利率長期維持在歷史低點：2003年美國聯準會（Fed）之利率調降至1％之有史以來最低點，各國陸續跟進調降，導致多年來全球房價普遍呈現易漲難跌之情況。 2. 一般投資者在股市崩盤後，將資金轉向報酬率較高的房地產市場。過去股市起落半年後才會影響到房地產，但是最近逐漸有越來越接近的現象，甚至在信心上已經趨近同步。 3. 國際油價不斷飆漲，產油國家普遍呈現資金過剩情況，亦有不少國家將多餘資金轉投資在房地產市場。 .

■ 台灣房價是否有泡沫危機？ 合理房價之主要評估原則為： 1. 房價所得比：3至6倍。也就是花幾年不吃不喝才能買到房子的數值。目前全國平均房價所得比是7.5倍，高於合理範圍，其中台北市是10.4倍，台北縣是7.8倍，桃竹縣是6倍，台中市是6.7倍，高雄市是5.6倍，所以高雄的房子是蠻合理的。 2. 房貸本息占家庭收入：1/3以內。目前全台灣平均房貸所得比是43.6％，已經超過1/3，所以大家負擔較高的房貸。 3. 年租金：房價＝1：20（一般正常之年投資報酬率為5％） 4. 投資性需求：20％以下，才不會有套牢的危機。在我非正式的統計下，台中市去年投資房地產的比例接近30％，不過很多人對於投資或自住並非區分得很清楚，在時機好時當投資客賺錢，時機不好時則求自住就好，所以投資比例數據會比實際來得高。 5. 房價漲幅：短期漲幅不超過30％。台中的金磚四區目前漲幅接近30％，但是有的產品漲了兩、三倍，有的持平沒漲，所以各區漲幅並不一樣。 6. 空屋率之警戒區：10％至15％。實際上台中的空屋率接近合理範圍，但是為何每年都被報導是全台空屋率最高？因為被統計為空屋的建物很多時候是拿來作為倉庫使用，或者買了新屋卻沒賣舊屋，這只能稱之為使用率低的房屋，而不能視為空屋，因為沒有拿出來販售，並不會影響市場，所以拿空屋率來討論台中的房地產是非常不公平的。 .

結論：房價無泡沫破滅之危機，卻有超額供給之隱憂。 .

■ 如何選擇房地產投資標的？ 1. 地段：這是房地產大師川普（Donald John Trump）所說的：「投資房子，就是地段、地段、地段」但是只注意這樣是不行的，我個人認為買房子一定要注意五點：「地點、地點、地點、時點、時點」，這兩個時點分別是「進場」與「出場」的時點。 　 地段的選擇，視投資或自住的目的而不同，投資要注重地段的潛力，自住則如「事少錢多離家近」的名言般，選擇距離家裡近的地段為主，例如面臨馬路當然好，但還是得注意交通帶來的影響。建商在申請建照前，必須先送去台中市政府都委會做環境影響評估，因為要避免優質地段被建築破壞，損及地段的優勢，所以好的地段未必就有好的建築物，大家仍須以個人需求為主要考量。 2. 氣勢：什麼是氣勢？就是房子看起來非常的壯觀，或是讓自住者感覺擁有它是這輩子最驕傲的事情！怎樣才能展現氣勢？「高」才能展現氣勢！所以觀察七期的建案，後推的案子一定會比隔壁的舊案還來得高，不管是運用樓層或屋頂讓整棟建築物再高一點，都是為了打造「輸人不輸陣」的氣勢。不只外部的氣勢，內部如門廳要夠高、中庭的水池或花園要夠氣派等，從外觀、公設到各戶的大門都要講究氣勢。氣勢如果贏了，買這間房子就絕對不會有問題！ 3. 血統：雖然房地產很重視品牌，但是要建立品牌與消滅品牌都是輕而易舉的事，光是尋找品牌並無法永續判斷房子的好壞。要尋找認真考量打造的建築物，要靠「血統」的判斷。什麼樣的建築人，做什麼樣的建築事業，學建築的人在進行建築行銷時，絕對不會違反建築的執著與理念，蓋出來的房子彷彿流著建築人身上的血液，這就是所謂的「血統」。 　 不過建築事業是需要整合的，如何在建築事業分分合合中找出優良的血統，要看經營者專精、執著的重點在哪裡。從經營的理念去觀察推出的產品，畢竟買預售屋就是買經營者的信心，而我們今天所失去的就是信心，從血統上將可以找回這些信心。 4. 創意：其實建築業要產生創意是不容易的，因為生活的空間已有相當程度的主觀印象，要做突破性的創意是很難的。目前產品上的創意，大多在建材上，比如廚房門窗通風的創意、廚具深度擺設的創意等，從大到公共設施，中到平面格局，小到建材的改善，都是建築產品上漸漸出現的創意。而創意就是投資標的的判斷之一。 5. 包裝：經過包裝的產品，是大家共同存有的信念，以及未來維持的優勢。例如透過廣告而比較好賣出的房子，同時集合了較高層次的住戶，便具有整合效果，當未來想轉手賣出時，因為包裝的知名度，消費者的認知就是優良的產品，在行銷上就有很大的優勢！