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第29期報導-北台灣推案價量配合得宜

北台灣近10年推案量，在93年達到6,476億元的高點，主要是積壓了近10年的不景氣，隨著原物料價格的不斷創新高，93年迄今的房市於是演出「價量齊揚」的多頭走勢

針對央行總裁彭淮南10月26日表示，因利率看升及房價上漲，加上住宅新增供給銳增，最近房市銷售表現不如預期、議價空間也擴大，不動產的漲勢將因而減緩的說法。 房地產走勢分析 最近房地產市場，對明年的房價走勢，又出現「多空交戰」的對話，隨著92年來推案量的增加，推案業者又開始擔心，是否又供過於求了呢? 房價是否開始走跌? 後市的發展成為年底前的熱門討論話題。

北台灣推案量與去年同期持平

從附表的統計數據可看出，今年至10月底止，北台灣推案量為5,720億元，更因為12月的縣市長選舉，12月新公開的個案將很少，所以今年的推案量預估為6,000億元左右，並沒有出現爆天量的失控現象，反而較去年全年的推案量減少了約7.4個百分點。 北台灣近10年推案量，在93年達到6,476億元的高點，主要是積壓了近10年的不景氣，隨著原物料價格的不斷創新高，93年迄今的房市於是演出「價量齊揚」的多頭走勢。至於近五年新成屋的供幾量，每年概在2,000至2,500億元之間，也還看不出有大量新成屋的賣壓出現，可見新成屋的籌碼更是相對的穩定，今年新成屋的推案量預估有2,000億元，與去年的推案量差不多。

大台北平均單價今年創新高，銷售率仍不減

根據住展雜誌企研室的統計，今年房市的銷售率約57%，較去年的銷售率67%，減少一成，雖較92年大多頭的79%銷售率下跌近二成，但銷售率仍接近六成。所以從銷售率來看，今年房市的量價表現仍佳，大台北預售屋的平均單價更在今年8月創下歷史新高點，台北市均價為41.54萬元/坪，台北縣均價為19.41萬元/坪。 從近10年的推案曲線圖亦可看出，近3年的推案量雖有明顯放大的現象，但銷售率亦同部上揚，與85~90年的銷售率僅在四至五成左右相比，近3年的銷售率可說是明顯提升，顯示買氣仍強勁。

雙十檔期影響市場價格 今年雙十節檔，北台灣推案量爆出千億元大量，會出現大量，表示建商看好後市，才會加碼推案。然值得注意的是，雙十節檔，區段推案過於密集的個案，最近價格紛紛往下調，北縣板橋新站特區，出現「多殺多」的市況，預售屋房價已悄悄的下調了10%~15%，桃園市也出現房價下調的現況，後市發展如何，值得再密切觀察。 對房市而言，會出現警訊或所謂的空頭反轉訊號，主要是價量配合不當，使價格沒有支稱點，整體銷售率陡降所致。從台北市今年以來的市況分析，雖表現仍為”個案表現”，但大安區「昇陽敦凰」預售案正式站上每坪百萬元的大關卡，顯示只要地段佳，建商品牌信譽優良，在台北市一地難求下，房價下調的空間其實相當有限，明年再漲3~5%實屬正常。 台北縣推案量多，影響銷售率 台北市的8個大型休閒廣場中，唯一與區域房價有大幅差距的僅有新生公園，較中山區的區域行情42至46萬／坪足足低出三成多，僅有28至30萬／坪的水平，主要是因為新生公園周遭為飛航管制區，飛機噪音大，建物最多亦只能蓋到5樓，在噪音無法解除的前提下，成為空有大型休閒廣場，房價未蒙其利的特殊地段。 桃園地區房價將隨北縣下滑 桃園地區，今年受到台北縣林口、三峽、新莊、中和等地重案強銷的影響，台北客至少掉了三成，桃園市四大主要推案地區，因客源被攔劫刮分，房價已出現鬆動下調的走勢，年底前將有5~10%的下修動作。 明年市場狀況預估無大幅度漲跌 綜合以上的說明，及觀察北台灣近10年的推案曲線圖，近3年出現的價量齊揚、銷售率亦同步上揚的「三同步」現象，乃屬多頭正常範圍內的走勢，市場並沒有全面的火紅，也沒有過熱的情況，所以明年似乎沒有看壞的理由，更不可能有所謂的泡沫化或房市崩盤的危機。