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    【優家網記者報導】(2005-11-08) - 點閱人次:1899
    第29期報導-北台灣推案價量配合得宜
    北台灣近10年推案量,在93年達到6,476億元的高點,主要是積壓了近10年的不景氣,隨著原物料價格的不斷創新高,93年迄今的房市於是演出「價量齊揚」的多頭走勢

    針對央行總裁彭淮南10月26日表示,因利率看升及房價上漲,加上住宅新增供給銳增,最近房市銷售表現不如預期、議價空間也擴大,不動產的漲勢將因而減緩的說法。


    房地產走勢分析

    最近房地產市場,對明年的房價走勢,又出現「多空交戰」的對話,隨著92年來推案量的增加,推案業者又開始擔心,是否又供過於求了呢? 房價是否開始走跌? 後市的發展成為年底前的熱門討論話題。

    北台灣推案量與去年同期持平
    從附表的統計數據可看出,今年至10月底止,北台灣推案量為5,720億元,更因為12月的縣市長選舉,12月新公開的個案將很少,所以今年的推案量預估為6,000億元左右,並沒有出現爆天量的失控現象,反而較去年全年的推案量減少了約7.4個百分點。

    北台灣近10年推案量,在93年達到6,476億元的高點,主要是積壓了近10年的不景氣,隨著原物料價格的不斷創新高,93年迄今的房市於是演出「價量齊揚」的多頭走勢。至於近五年新成屋的供幾量,每年概在2,000至2,500億元之間,也還看不出有大量新成屋的賣壓出現,可見新成屋的籌碼更是相對的穩定,今年新成屋的推案量預估有2,000億元,與去年的推案量差不多。

    大台北平均單價今年創新高,銷售率仍不減
    根據住展雜誌企研室的統計,今年房市的銷售率約57%,較去年的銷售率67%,減少一成,雖較92年大多頭的79%銷售率下跌近二成,但銷售率仍接近六成。所以從銷售率來看,今年房市的量價表現仍佳,大台北預售屋的平均單價更在今年8月創下歷史新高點,台北市均價為41.54萬元/坪,台北縣均價為19.41萬元/坪。

    從近10年的推案曲線圖亦可看出,近3年的推案量雖有明顯放大的現象,但銷售率亦同部上揚,與85~90年的銷售率僅在四至五成左右相比,近3年的銷售率可說是明顯提升,顯示買氣仍強勁。

    雙十檔期影響市場價格

    今年雙十節檔,北台灣推案量爆出千億元大量,會出現大量,表示建商看好後市,才會加碼推案。然值得注意的是,雙十節檔,區段推案過於密集的個案,最近價格紛紛往下調,北縣板橋新站特區,出現「多殺多」的市況,預售屋房價已悄悄的下調了10%~15%,桃園市也出現房價下調的現況,後市發展如何,值得再密切觀察。

    對房市而言,會出現警訊或所謂的空頭反轉訊號,主要是價量配合不當,使價格沒有支稱點,整體銷售率陡降所致。從台北市今年以來的市況分析,雖表現仍為”個案表現”,但大安區「昇陽敦凰」預售案正式站上每坪百萬元的大關卡,顯示只要地段佳,建商品牌信譽優良,在台北市一地難求下,房價下調的空間其實相當有限,明年再漲3~5%實屬正常。


    台北縣推案量多,影響銷售率

    台北市的8個大型休閒廣場中,唯一與區域房價有大幅差距的僅有新生公園,較中山區的區域行情42至46萬/坪足足低出三成多,僅有28至30萬/坪的水平,主要是因為新生公園周遭為飛航管制區,飛機噪音大,建物最多亦只能蓋到5樓,在噪音無法解除的前提下,成為空有大型休閒廣場,房價未蒙其利的特殊地段。


    桃園地區房價將隨北縣下滑

    桃園地區,今年受到台北縣林口、三峽、新莊、中和等地重案強銷的影響,台北客至少掉了三成,桃園市四大主要推案地區,因客源被攔劫刮分,房價已出現鬆動下調的走勢,年底前將有5~10%的下修動作。


    明年市場狀況預估無大幅度漲跌

    綜合以上的說明,及觀察北台灣近10年的推案曲線圖,近3年出現的價量齊揚、銷售率亦同步上揚的「三同步」現象,乃屬多頭正常範圍內的走勢,市場並沒有全面的火紅,也沒有過熱的情況,所以明年似乎沒有看壞的理由,更不可能有所謂的泡沫化或房市崩盤的危機。




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