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    【優家網記者報導】(2010-08-24) - 點閱人次:1750
    投資達人換屋密笈,越換越有錢!--中古屋篇及店面篇
     【優家網記者 廖翎而】


    中古屋重新拉皮,成交速度快

      王淑英,四十二歲,室內設計師。
      「第一次換屋就賺到錢,真的令人很開心,又可享受較好的住屋品質。」王淑英坐在白色沙發上,裝璜典雅的客廳裡,落地窗後的陽光灑落一地,她露出一臉幸福的笑容。
      她指出,因為工作的關係,想在台中市美術館附近買間房屋當工作室,她很勤於看屋,幾乎看了近百家中古屋,了解市場行情後,才透過仲介,買了一間屋況尚佳的20年屋,共49坪,因屋主急於脫手,所以便宜買進一坪約9萬元,總價423萬元,再花一百萬元裝璜及家電費用,連地板、窗戶等都換新,住了半年後,有朋友建議她賣掉,她原本不相信,但找來仲介評估,最後以598萬賣掉,真的賺到50萬元,令她非常驚喜,短短半年間,就賺了50萬,雖然金額不很高,但仍像是天上掉下來的財富,因為若靠其他投資方法也難短期獲大利。
      她指出,當初仲介對她說,可以算算看便知道到底能否賺錢?她所花的成本
    523萬+1%買屋的仲服費(4萬)+4%賣屋的仲服費(20.9萬)+代書費1萬4
    千+規費5千+契費約3萬=總成本552.8萬元,所以只要能賣得比這個價錢
    高,便可賺錢。(購屋所需相關代書費等費用附表如下)
      王淑英表示,投資中古屋能否賺錢,變數很多,常因地段、格局等因素而改變,很難說投資就會賺錢,其實此屋能藉轉手賺錢,原因有二,主因是便宜買進,這是可遇不可求的機會,但她也等此機會很久,並沒有急著購屋,找到中意的房子後很有誠意與屋主斡旋,最後才成交;其二的原因,是屋內的裝璜提高了屋價,當初因是自住,所以很用心設計,因此吸引買家的興趣,可以抬高屋價。

    投資店面增值投報好
    蔣文緯,五十歲,中小企業主。
      「置產增值或賺租金,其實還是要買店面啦。」蔣先生說。
      他說,幾年前朋友介紹買了一家3000萬元的角間店面,當他出租給7-11每月20萬元,光出租每年都有超過8%的投報,沒想到五年後發現增值性出乎他的預估,因為一些交通建設帶來人潮及商機,後來有投資客開價願意用4500萬元來跟他買下,讓這間角店五年增值1500萬元。
      所以繼續在五年內買了3間店面,只投資角間店面,都為他帶來豐厚的租金,有些租給7-11便利商店等店面,而且因為地段頗佳,隨著都會區的發展,每年他的房屋都隨之水漲船高,雖然未必賣掉換屋,但看著房價逐漸上漲,心中真的非常高興。
      蔣先生說,無論投資預售屋或中古屋,保值性及增值性都沒有店面好,只要有人潮及商機店面其保值性、增值性及租金收益都一定比住宅好,但因為資金部位需要較大,地點的選擇及區域的發展特別重要,有些都市重劃區的店面就是可以優先卡位的標的,通常都市重劃區都需要10年以上的發展才會熱鬧,投資店面的是很好選擇則,不過蔣先生表示投資角間店面的失敗率會比較低,不是每種店面可隨便投資,要先設定將來要租給業者很重要,如果店面有機會可以出租給連鎖的業者或銀行,才是比較好的投資標的。

    總結
      「投資房地產,將改變您的財富命運。」不過,謝德亮指出在台中投資房地產,最好不要期望暴利,但可藉由換屋創造財富,比起銀行定存、基金、股票投資都還划算,而且即使是薪水族也可以如此做喔!


    *【附表】買賣房屋要注意的費用:

    登記項目 代書費 規費 備註
    過戶/地政登記規費 (土地公告地價+建物課稅現值)*1/1000
    貸款/地政設定規費 抵押權設定金額*1/1000
    過戶/印花稅 (土地公告現值+建物課稅現值)*1/1000
    地政/謄本規費 依實支金額(約500元)
    契稅 建物課稅現值*6% 依稅法規定:買方為納稅義務人(中古屋及預售屋皆需付)
    土地增值稅 買屋或賣屋二年內重購自用住宅退增值稅 自用10%
    一般20%~40% 依稅法規定:賣方為納稅義務人(中古屋及預售屋皆需付)
    代書費/土地、建物過戶移轉登記 10000元/件 土地、建物各一筆,共二筆為準計算。 土地多一筆加計1000元計算,建物多一筆加計2000元計算。(中古屋及預售屋皆需付,一人一半)
    代書費/抵押權/設定登記 4000元/件 土地、建物各一筆,共二筆為準計算。 土地或建物多一筆,加計1/4計算。
    代書費/抵押權/塗銷登記 2000元/件 土地、建物各一筆,共二筆為準計算。 土地或建物多一筆,加計1/4計算。
    簽約費 2000元 買賣雙方各1000元
    履約保證費 買賣總價6/10000
    買賣雙方各3/10000 以100萬元為例*6/10000=600/2=300元






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