【優家網記者報導】(2005-12-25) - 點閱人次：191
| 第41期報導-選後重回基本面(1) |
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在建商積極的建構與打造下，中山區的房市近年來也成為台北市中心相當耀眼的區塊，尤其是在南京松江、建國商圈、台北市政府戮力規劃的華山藝文特區週邊、大直重劃區，不時都有令人驚嘆的個案推出，百家爭鳴的熱鬧市況，讓中山區擺脫了傳統味，多了十足的新鮮味，「舊瓶裝新酒」的都會新風貌逐漸成形 |
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在建商積極的建構與打造下，中山區的房市近年來也成為台北市中心相當耀眼的區塊，尤其是在南京松江、建國商圈、台北市政府戮力規劃的華山藝文特區週邊、大直重劃區，不時都有令人驚嘆的個案推出，百家爭鳴的熱鬧市況，讓中山區擺脫了傳統味，多了十足的新鮮味，「舊瓶裝新酒」的都會新風貌逐漸成形。 |
南京建國、松江商圈 財富磁場歷久彌新
有台灣金融大道美名的南京東路，長久來在台灣經濟發展的版圖上具有重要指標地位，當然在這條媲美華爾街的大道週邊，除了傳統的商辦大樓外，近來也陸續出現了高單價的豪宅。永慶房屋經理陳韻如指出，許多金融、貿易、傳產巨擘當年都是發跡於此，對於這塊商圈自是有難以割捨的情感，進駐這些新世代豪宅除了彰顯出企業主本身的社會地位外，另一方面也符合他們實際的換屋需求，在供應量有限的條件下，交易市況相當活絡，預售個案也都有相當不錯的銷售佳績。
至於在房價方面，信義房仲企研部經理林永孟表示，區域生活機能完善加上不錯的居住環境品質，讓該區房價穩中透堅，兩年前的「元大花園廣場」將每坪開價推上五字頭，去年的「圓頂世紀館」更一舉站上六字頭的天價，將區域整體行情充分拉升。SARS期間少數熱銷的個案「華爾道夫I」當年曾創下台商隔海下單訂屋的搶市盛況，成交單價約在四十萬以上，如今已近完工階段，每坪叫價五十萬仍呈現出惜售狀況，便可看出區域行情熱度。近期的「華爾道夫II皇家特區」延續此一效應，在有大基地規劃、建商優質口碑及一期新成屋「看的到摸的到」的實體見證下，開價每坪五十多萬，等同兩年前的「元大花園廣場」價位，抗性不高、賣相看好。
海悅廣告專案經理王中芳指出，在這波全球房市榮景中，台灣房地產明顯落後其他週邊國家主要都市，加上新台幣這波的貶值，間接激勵出台商返鄉置產的買氣，在「要保值且重品質」的雙重考量下，規劃新穎完善且符合低調奢華的新世代名宅，便成為這群衣錦還鄉的台商返台首選。國美建設「華爾道夫」一、二期除了獲得一般企業主青睞之外，其實也吸引部分名人低調進駐，私密性加上名人光環，對於日後長期保值而言將具有一定助益。
| 美麗華商圈帶動 大灣段火力全開 |
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在美麗華商圈逐漸成形的區域效應帶動下，同屬中山區的大灣段後市也被受看好，樸園廣告總經理李忠恕就表示，區域生活機能日趨完善、完整大街廓規劃，加上捷運、快速道路等公共建設加持，大灣段近年來房價是呈現欲小不易的榮景，目前區域內預售個案每坪行情約在四十五萬左右，河岸第一排具景觀者由於席次有限，更是清一色六字頭起跳。知名個案如：輕井澤、帝景水花園等，至今都還能維持高檔價位，且幾乎無量釋出，比起信義計劃區或是仁愛敦南豪宅而言，是有過之而無不及，即將在本月進場號稱水岸「最後一塊」的忠泰建設個案「忠泰交響曲」，每坪開價上探七十五至八十萬，破表的價位能否延續先前忠泰所推個案的「超順銷」進度備受矚目，也是區域行情未來走向的重要觀察指標。 |
中山北路 官道第一排 物件稀有 價值向上連滾翻
而在中山北路沿線一帶方面，長久以來延續了日據時期「官道」的尊貴，綠樹林蔭、國際五星級飯店、精品旗艦店、婚紗攝影部落，將整條中山北路二、三段點綴得璀璨繽紛，美不勝收，住宅產品在這一帶是屈指可數。去年首宗豪宅個案「香榭富裔」開出每坪六十五萬的價位試溫，抗性不小，後續在緩步調降策略後順銷，平均每坪成交價約在五十五萬上下。近日公開的「華威藏玉」，挾著綠樹林蔭第一排、物稀為貴、雙捷運的優勢，開價每坪五十二萬，務實價位不但區域客認同，市場接受度也頗佳。 專案經理洪志平就表示，由於銷售進度符合預期，後續已不排除上調單價可能。由於該區段全新名宅供應量仍相當有限，預計將來依然會有不錯的增值力道與空間。
南京林森商圈套房掛帥 票房保證
至於在南京林森商圈方面，小套房個案規劃向來是市場主軸，也是票房保證，買方往往投資客就佔了超過五成以上，算準時機、精算投報率對於買家而言就顯得格外重要。永慶房屋經理陳韻如表示，就目前該區市況而言，套房產品每坪單價約在四十萬上下，成屋的租金視物業管理程度、新舊、有無附帶家俱等條件而有落差，以十坪左右的套房為例，舊大樓的每月租金約在12000~16000左右；較新的則在15000~20000之譜，想坐收租金利潤者可得在下手前用年租金除以總買價，好好算一下未來的投報率。
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