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    【優家網記者報導】(2014-05-22) - 點閱人次:1258
    破除公設比的數字迷思
    大公+小公=公設
    很多買房的朋友會以「公設比」來衡量室內實際可用的坪數,但卻搞不清楚公設的定義和計算方式。其實公設有分為「大公」和「小公」,大公是指所有住戶共同分攤的空間,包括大門門廳、樓梯間、消防水電設備、走道、健身房、遊戲室等;而小公則是指特定區域或是和同樓層住戶的一起使用的空間,像是同樓層的電梯、走道和樓梯間,而公設總面積就是由大公和小公所加總出來的數字。

    看似公設卻不是公設
    不過,有些空間是住戶共用的卻不算公設,像是佔地不小的中庭花園和露天噴水池、游泳池等。因為內政部營建署規定,有加頂蓋的空間才會列入公共空間計算,而沒有頂蓋的就是「法定空地」範圍。同時,「停車位」也是公私難分的一個空間,在現行的法規中法定停車位必須登記為公共設施,但因為有些建商會把車位面積分開計算,可以獨立登記產權,有些會納入公設或主建物面積。如果建商把部分的車位坪數用「車道」名義歸納為大公,讓全體住戶共同分攤,就連沒買車位的住戶也要當分母。一般來說,平面車位約7坪、坡道機械車位3.5到5坪,要是車位登記坪數小於經驗值,就要注意是不是部分車道面積被灌到公設裡面。

    公設比大小的變數
    而建物的公設比高低,通常都跟住戶數量有關,一般大型社區因為戶數多,所以實際分攤到每一戶的公設面積,反而比戶數少的大樓公設面積還要低。但公設比低的建物,室內實際使用坪數也未必比較大,因為像是陽台、雨遮這些附屬建物,都會加在計算的分母內,所以自然會降低公設比。甚至還有些建商會把小公登記在主建物內,這樣換算下來也會降低公設比,讓銷售面積看起來變大,但實際上卻佔了買家的便宜。如果擔心發生這種公設灌水的問題,可以在看屋時請建商提供「建物測量成果圖」,按圖比對建物的格局,就能判斷有沒有把公設灌進私有面積的情況。








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