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    杜昌柏
    現任 柏克萊開發業務總監。
    經歷 逢甲大學土地管理研究所畢業,晶華酒店業務經理。
    專長 土地管理開發、趨勢分析、房地產行銷管理。

    金融風暴下的買屋哲學
    房地產具有不同於一般消費商品的獨有特性,就是不可增性、不可移動性、金額高、變現慢與供需法則。

    * 房地產商品的特質與投資基本概念
    買房子時常遇到下列情形,例如看到很不錯的產品卻蓋在不方便的地段,或在喜歡的地段找不到適合自己的產品格局,這就是房地產的「不可移動性」。所以賣方通常會利用在好的地段加上物件的「不可移動性」,常常是迫使消費者快速下訂的要素。然而「金額高」、「變現慢」則是購屋者下決定的反向拉力,一般來說會影響消費者無法快速決定,通常是因為「價格」因素。此外,房地產與一般商品最不同的部分就是「變現慢」,房子不像一般的商品或是股票基金,可以馬上變現,必須要有人「有需求」、「想要買」,才能順利脫手,所以買屋時一定要考慮房子未來轉賣的價值。

    房地產雖然具有這麼多特質,但終究還是「商品」,只要是「商品」,就無法脫離「供需法則」的真理與範疇,例如重劃區剛開始發展時,建商取地容易,當地就容易推案爆量,不過這類新地點生活機能較差,建議要購買此類產品時,一定要觀察當地的未來發展性、公共、建設公司完工的時程,並考量其生活機能是否完備,在多方評估之後才能下決定。

    * 房地產的等級--金銀銅鐵(初級篇)
    ●怎麼看【房】【地】產

    要瞭解房地產,可以先分別從「房」與「地」來做為等級的判斷標準:
    1. 房─產品:包含規劃、施工、售服、管理,整體而言,就是所謂的「品牌」。
    2. 地─地段:包括交通、公共建設、學區、市場、工作機會……等,「地」的部分不是建商可以去改變的,而取決於整體大環境。

    由上述先天(地)跟後天(房)的要素,我們就比較能找到理想物件的定位。以「房」與「地」的優劣作為X、Y軸,可以簡單將產品分為金銀銅鐵四級。通常地段好、產品規劃佳的房子就是最高等級的「金」級產品。而先天不良又後天失調的,就屬於「鐵」的等級。房地產有句名言:「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」,不過這句話用在「鐵」等級的房子就完全失效,原因很簡單,就是那個區段沒有人,就算少數人有購屋需求,也因產品規劃太差而乏人問津,所以房子賣得再便宜都無法脫手。



    此外,這四個等級也不是永遠固定不動的,房子的價值會隨著時間而產生變化。以台中的中區為例,早期是地王所在,隨著台中市建設發展一直往西走,加上中區附近腹地有限,以致於發展停滯,身價大不如前,這就是一個從「金」變成「鐵」的實例。而同一個地段的好產品,也有可能因為後期出現更好的產品,就會有從金變成銅,或從銀變成鐵的現象,不過從產品面來看,只會產生單向的轉變,因為產品只可能在新的好產品出現後被淘汰,卻不可能從差的變成好的。若從投資的觀點來看,要怎麼在台中市找到「銅」,假以時日等它成為「金」等級,就是投資獲利的關鍵點。毫無疑問地,台中的七期重劃區就是從銅變成金的最好例子。七期在民國八十幾年時,現在地段最佳的惠來公園附近地價才二十萬左右,但現在這樣的價格,連成交價的零頭都不到。所以金銀銅鐵的四個等級是動態的,不會永遠保持在同一個狀態。

    ●我們的城市--台中市
    台中的人口數近年來成長三成,在台灣現今少子化的社會,其實算是相當有生產力且充滿活力的都市。早期台中市的發展是以火車站為圓心,開始向外圍發展。民國六十幾年的市區即現在的火車站一帶,經年累月慢慢向西部擴張,形成忠明路、文心路與環中路等三個環道。而貫穿這三個環道的道路最早是中清路,後因車流量大,道路寬度無法負荷,慢慢將重心轉移到台中港路,最新的特三號道路,則可以直接連接到台中港,未來可望抒解中清路與台中港路的車流。而台中市最外圍的是三個就業區,中部科學園區、台中工業區與精密機械園區則形成西部科技走廊。

    ●縣市合併
    民國九十九年台中縣市即將合併,對台中市會有結構性的改變。日本經濟學者大前研一曾經說:「我們不能把中國大陸看成一個國家,而是要看成三個城市。」就是一個符合現代趨勢的新觀點。

    實際上,現在的世界已經不是國家對國家的競爭,而是城市對城市。從十幾世紀以來,海洋城市一直佔有地利的優勢,強權國家也都是海洋國家。縣市合併之後,台中市會取得海岸線,成為海洋都市。所以台中縣市合併後可以好好掌握這樣的海洋優勢,加上廣大的腹地與大三通的伴隨效應,很快就能把就業機會帶進台中,屆時房地產的價值會繼續上揚。 我們看下面這張地圖就可以發現,台中有海港、空港,未來鴻海又會在台中港設置物流中心,一定會帶進大批就業人潮;往東走,大坑新社的觀光價值會讓台中的整體價值更為提升。台中在縣市合併之後,該具備的海陸空條件都有了,加上台中本來就以服務業為主,人口又持續成長、充滿活力,台灣未來會有兩個重要都市,就是台中跟台北。


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