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    【優家網記者報導】(2011-01-21) - 點閱人次:72624
    [購屋教室] 買預售屋的必修課 下篇
    優家網/詹聖芬

    農曆年關近了,央行避免投資客過度炒作仍持續打房,銀行因應年關資金週轉高峰,推出小額信用貸款,加上政府推出的青年首次購屋優惠方案,建商紛紛針對青年購屋族順勢推出預售案,在琳瑯滿目的預售案件,自住族如何聰明地挑選合適預售屋呢?

    美麗樣品屋 遮醜陷阱多

    除了上述須留意接待中心是否位在工地外,富麗堂皇的預售樣品屋已是建商吸金的基本步數,加上美輪美奐的設計裝潢,原本20坪房子看起來像30坪,等到交屋時才發現極大落差。其實樣品屋設計最擅於空間障眼法,例如,木製壁面比磚牆或水泥牆薄,從玄關至室內到主臥室內的衛浴設備,都不作房門,一般標準衣櫥櫃需60公分高,樣品屋櫥櫃卻只有40公分僅作參考用,另外,用包覆樑柱及偷挑高再加上大面鏡子,讓樣品屋看起來寬敞舒適,成屋時的電梯間、逃生梯或是大樓門廳等實際存在東西,也沒在樣品屋呈現,使消費者忽略公設比的實際面積。先前的遠眺山海景,卻因住宅方位或是被後期建案甚或嫌惡設施而遮蔽。因此看樣品屋前,建議先拿格局圖對照其門窗的位置、角落的尺寸等。另外,在樣品屋的建材和設備的使用上,需注意那些是附贈或是僅供參考,參觀時可參照建材設備表,並且留意屋內管線的配置。

    細看合約 不當大頭羊

    一一審視預售屋各條件,決定下訂單時,千萬別草草交給銷售員辦理,以為就此買到幸福卻進門前慘遭滑鐵盧。首先,許多重劃區的建案為建商和地主「合建分售」,避免遇到之後建商與地主發生糾紛,需與地主簽土地買賣契約,與建商簽房屋買賣契約。下單前須清楚建商是否已經申請「建照」、「使用執照」,若已申請何時會核發?預計交屋時間?合約內也必須註明:開工、完工、交屋日期。再者,留意合約內列出坪數必須包含私有面積與公有面積,私有面積包含:室內、夾層屋、陽台、該層電梯間、樓梯間與走廊等分攤面積;公共設施面積含:地下室及屋頂突出物之公共分擔面積,以免之後繳納額外管理費。

    另外,有些銷售員會先拿出制式合約供消費者閱讀,巧妙迴避「契約審閱期」,等消費者送回後再要求對方授權刻章,之後將有問題的條約備註在合約中,並且立下高額違約金,待消費者簽名蓋章後,防止買方交屋前發現有異而事後解約的可能。另外除了注意房貸金額、年限、利率等部份外,預售屋的自備款分為15%頭期款和15%工程款,儘管分期繳納的壓力較小,須清楚各檔期的間隔,防止交屋前資金週轉不靈的情況。

    交屋檢測 報你知

    預售屋交屋後最常發生的施工品質缺失,分別是牆面滲水、排水不順及排水管發生異味等三大項。預售屋的監工目的使施工過程遇到問題時能立即解決,常見監工方式分別為請設計師監工、專業監工及自己監工三種。雖然自行監工可省下監工費用,然而隔行如隔山,買主最後還是必須承擔施工不良的風險成本。一般預售屋自交屋日起,建案結構體至少保固15年以上,固定建材與設備如門窗、地磚、粉刷等保固至少1年,交屋後一年後遇到的品質瑕疵或面臨的修繕問題,最常見的有屋頂及外牆滲漏水、浴室與廚房的排水孔冒出異味和排水管排水不順或阻塞等,建議消費者在下雨天隔天檢查工地漏水和排水狀況;驗屋交屋前,將水柱開到最大維持至15分鐘,檢測水量是否正常,是否有排水阻塞問題;避免排水孔產生異味,應要求建商於工程施工時,將排放至污廢水池的水管向下延伸進入污廢水池水面下,以免臭味逆流,交屋前勤跑工地監工,及早發現問題並且解決,以免交屋後維修不易。

    小結

    防止交屋後和先前的想像規劃落差過大,購屋時妥善保管建商提供的買賣契約書,其中包含:室內平面圖、水電配置圖等,以及相關廣告文宣、彩色DM,交屋前檢視室內格局、建材有無變更,另外,有附贈傢俱家電等器材設備,是否合乎合約書規定,維護自身權益。








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