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    名宅專題 好宅DNA 建築美學 達人文章

    【優家網記者報導】(2010-01-19) - 點閱人次:10511
    都心公園第一排奠定美宅價值的絕對座標
    建築與奢華都能複製,但自然生態的綠意景觀卻無法複製,它無價,而且獨一無二。
    ~美國景觀之父、紐約中央公園設計人:奧姆斯特德(Frederick Law Olmsted)

    在倫敦,想要稱得上豪宅,必須能飽覽海德公園景色,把幾十萬坪壯闊濃綠拿來當成窗景,每坪要價千萬元

    在紐約,面對中央公園的豪宅,每戶新台幣17億元起跳,但頂級客仍爭相入主

    在台北,大安森林公園對面的豪宅,房價每坪150萬,登上全台第一豪宅寶座。

    美宅與「都心公園」的距離,直接界定是否具有傳世價值,並已成為全球趨勢。

    《美宅講》第二期引用生物學基因概念,從全球前十大設計公司迪利安達的作品作為範例,解析美宅血液裡根深柢固的頂級飯店DNA。這一期則要借用數學「坐標」的變項,追蹤美宅與都心公園的相對位置,探索美宅的傳世價值。

    住展房屋網總監陳韻如指出,數學裡除了「絕對坐標」外,還有「相對坐標」的概念,指的是兩點之間的距離;套用在房地產市場,美宅的絕對坐標一定是坐落在都會精華區,但仍要考慮是否面對都心公園的「相對坐標」:與都心公園的相對距離越短,房價爆發力越強。

    紐約中央公園是明顯例子。紐約最高檔的美宅都圍著中央公園修建,面積超過百萬坪的中央公園是紐約地標,在中央公園建成15年內,曼哈頓總體房價上漲了一倍,但公園附近豪宅區,房價卻上漲9倍之多。

    中央公園創造出一大片豪宅區,更是美國地產大亨川普發跡所在地,連美國前總統柯林頓卸任後的辦公室也選中中央公園北大道,理由是:「每個房間都能俯瞰中央公園迷人的景色」。



    台灣房屋總經理彭培業說,富比士調查,川普的資產有26億美元(約新台幣800億元),1980年代初期,川普在第五大道蓋了川普大樓,到了2003年,紐約每十間售價最高的豪宅,有九間出自川普之手,川普最受世人讚譽之處,就是他選地眼光精確,看準富商嚮往「綠色窗景」的都心生活,沿著紐約中央公園周邊佈局押對寶,也讓川普成為國際知名的地產大亨。





    和中央公園隔街對望的廣場飯店(Plaza Hotel)就是紐約「景觀第一排」的代表,坐擁上百萬坪綠意,一直是名流下榻的地標旅館,2005年廣場飯店在將步入一百歲時進行改裝,下層仍是飯店,但上層改為豪華美宅,兼具飯店奢華服務,開出每戶超過5500萬美元(約新台幣17億元)的天價,但短期內銷售破9成,金字塔頂端客層搶購亳不手軟。



    陳韻如表示,全球知名大型綠地周邊,都是時尚高檔住宅群,只有全世界最有錢的人士才能入主,而縱觀全球價值數億元的美宅,多數都是衍生自一片無垠綠意。

    精銳建設總經理王碧竣表示,美宅的價值在於稀有性,對頂級客層而言,大自然是最無價的收藏,以台中文心森林公園對面的「海德1號」為例,不但能開窗攬進2萬6千坪綠意,而且享有400米無遮擋天際線,伸手就是綠意,開窗就是風景,而且還是買不到的絕世名畫,高綠覆率、低建築密度的都心公園美宅,已成國際都市的居住潮流。

    美國紐約中央公園、英國倫敦白金漢宮牆外的海德公園等,這些罕有的城市綠帶空間資源,都成為皇家或上流階層私藏,成為身份和地位的象徵,因為具有其他區段住宅無法取代、無可比擬的珍稀唯一性。

    縱觀全球,與紐約中央公園、倫敦海德公園類似的都心公園,國內代表為台北大安森林公園、台中文心森林公園,這些公園周邊的美宅建案幾乎都是城市裡價格最高、漲幅最大的。

    倫敦「海德公園1號」賣的也是景觀第一排,從高樓層眺望出去,舉目所見盡是海德公園綠地、倫敦美麗的天際線,也讓此案創下每坪破千萬元的全球新天價。

    台北市土地寸土寸金,公園綠地對房價也有正面拉抬的效益,賣屋脫手性也高。美商易而安不動產顧問張欣民表示,占地26公頃的大安森林公園,15年前公園甫完工時,小樹還沒長大,一下雨就被譏笑為「泥巴公園」,等到園內樹木漸漸茁壯,因擁有大片綠意及森林芬多精,房價大幅上揚,如今,周邊房價增值力以倍數計,且因釋出物件少,等入主的客戶大排長龍。

    國內第一指標美宅原本由擁有仁愛路整排綠帶的「宏盛帝寶」奪冠,但卻被正對大安森林公園的「勤美璞真」後來居上,「勤美璞真」寫下國內建築史上多項第一紀錄,包括:價位第一,每坪均價高達135萬元;單戶坪數最大、一戶樓中樓高達330坪,單戶總價最貴、含停車位總價直逼5億元。

    「美宅的傳世價值在於與都心公園的相對座標」,這個理論不斷在國際城市得到印證,一座座公園變成富豪眼中的世界名作,在都心中縱觀綠意的美宅成為富裕最高境界,被喻為「台中的大安森林公園」的文心森林公園,則屬於現在進行式的璞玉,即將發光發熱。

    文心森林公園位於台中市七期重劃區,是結合藝文表演空間的「音樂森林」公園,戶外的圓滿劇場是全台灣最大的戶外音樂表演場所,是由媲美台中大都會歌劇院伊東豐雄的日本大師渡邊誠設計,舞台「飛天舞」頂蓋預定民國98年初完成,王碧竣指出,同樣是七期的國際級建設地標,跟大都會歌劇院相比,文心森林公園除了有大師代表作進駐,更多了兩萬六千多坪的壯闊綠意。

    從紐約、倫敦到台北,城市裡萬坪濃綠就像塊綠色大磁石,能產生強大的凝聚力,將眾多的絕世美宅吸引至身旁,周邊區域得到高速發展,聚攏成熟的生活配套,區域外部環境與居住價值得到全面提升,地價、房價直線看漲。


    陳韻如表示,天價美宅反應的是公園帶給層峰人士更深層次的內涵,還有更豐富的生活機能,否則難以支撐豪宅價位。公園內涵透過美術館、圖書館、大型展演廣場而更加多彩豐富,因為附加機能的增強,讓「公園不只是公園」,成為複合生活機能的要素之一。

    不過張欣民也說,不是每塊精華區綠地都能加持房價,也有少數例外,如北市民權東路、建國北路口的榮星花園,因臨近第一殯儀館,房價得不到支撐;另外,台北市立美術館附近的中山美術公園,則因生活機能較不完整,房價也較落後。

    專家建議,都心公園是美宅價值的「坐標」變項,但窗景璞玉能否變成世界名畫,還要考慮設計大師這個關鍵因素如紐約中央公園是由美國景觀之父奧姆斯特德設計,150年歷久彌新,每年有2500萬人次進出,有大師加持,讓綠意結合創意,讓都心公園成為影響最深遠的建設,這樣的景觀第一排,才是美宅立於不敗的保證。

    全球四大知名都心公園&美宅



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